Rent to buy come “formula magica” per consentire ai cittadini di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto. Questa tipologia di contratti consente, infatti, a chi ha intenzione di acquistare un immobile ma ha ridotte disponibilità in contanti, la possibilità di poterlo abitare immediatamente a fronte del pagamento di un canone che in parte verrà considerato come acconto sul prezzo di acquisto. Per il proprietario c’è la possibilità di garantirsi la vendita anche in un momento di stallo del mercato. A dettare le regole per questi contratti, il decreto Sblocca Italia, che viene reso oggi operativo grazie a un contratto-tipo messo a punto dal Notariato, che pubblica anche un vademecum per saperne di più ed evitare cattive sorprese.
I vantaggi per chi compra. Nello schema proposto dal Notariato, il contratto buy non obbliga il futuro acquirente a concludere l’affare, ma vincola il venditore a cedere l’immobile al termine del periodo prestabilito al costo prefissato, scontando parte dei canoni di affitto come acconto su un prezzo “bloccato”. A fronte di questo accordo, infatti, il futuro acquirente può immediatamente entrare in casa pagando un affitto un po’ più salato rispetto a quello standard di mercato, in quanto una parte delle rate serve ad abbattere il prezzo. In concreto fissato un valore di 100.000 euro per l’appartamento e un canone mensile di 1.000 euro per cinque anni, se 500 euro fossero considerate come acconto, al momento dell’acquisto il conduttore dovrebbe versare solo 70.000 euro. Per cui se al termine del contratto il futuro acquirente non dovesse avere ancora tutta la liquidità necessaria, dovrebbe chiedere un mutuo più basso di quello inizialmente necessario, potendo contare su una maggior facilità di accesso al credito e rate più contenute rispetto a quelle che avrebbe pagato in precedenza, senza rischiare di perdere l’affare, neppure in caso di difficoltà del costruttore.
Nessun rischio se fallisce il venditore. Per questa tipologia di contratti, infatti, la legge ha imposto la trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione di acquisto vincolante per le parti, per cui il proprietario, una volta firmato il contratto, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, concedere un’ipoteca, o costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto che possa creare problemi al futuro acquirente. Neppure gli eventuali creditori del venditore potrebbero iscrivere un’ipoteca sull’immobile in vendita, né pignorarlo, in quanto a partire dalla data di trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Contratto risolto senza rimborso in caso di mancati pagamenti. Se invece fosse il potenziale acquirente a cambiare idea, o a trovarsi nell’impossibilità di effettuare l’acquisto, perderebbe la quota versata come acconto, in quanto la legge riconosce al venditore il diritto a trattenere tutte le somme incassate come risarcimento per la mancata vendita. Il contratto si risolve, infatti, di diritto se si verifica il mancato pagamento di un numero di rate pari ad ventesimo del totale, senza alcun obbligo di rimborso. Nel caso di contratto della durata di cinque anni, quindi con 60 rate mensili, con cinque rate saltate il contratto sarebbe sciolto e quindi l’immobile occupato dal conduttore senza titolo. Questo consentirebbe al proprietario di ottenere lo sfratto. Vista la peculiarità del contratto le procedure per la liberazione dell’immobile dovrebbero essere più veloci di quelle per i contratti standard, ma sarà comunque necessario passare dal tribunale. Un problema che potrebbe essere comunque più rilevante per un venditore privato che per una società o un costruttore.
Canone alto e durata limitata per evitare cattive sorprese. In linea di principio, quindi, per tutelarsi a fronte di possibili inadempienze, e avere la certezza che l’inquilino intenda realmente acquistare, il proprietario, soprattutto se privato, dovrà prevedere un canone decisamente più elevato rispetto a quello di mercato, così da poter contare su un adeguato indennizzo in caso di mancata vendita. Inoltre, a maggior garanzia, il contratto dovrebbe essere di durata limitata, considerando anche che fino al rogito tutte le imposte e le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario dell’immobile, come nel caso di un normale contratto di locazione, e solo le spese condominiali e di manutenzione ordinaria degli immobili sono a carico di chi abita nell’appartamento.
Di Antonella Donati
fonte: repubblica.it
