COME SI CONTESTA IL RIPARTO DELLE SPESE DI CONDOMINIO

L’amministratore di condominio ti ha inviato una comunicazione con l’elenco delle spese sostenute per la gestione ordinaria e quella straordinaria. Subito dopo è riportata una tabella con la ripartizione degli importi tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi. La lettera termina con l’invito a pagare la quota di competenza entro 10 giorni. Confrontando le somme a te richieste con quelle che dovranno versare gli altri condomini ti sembra che ci siano delle irregolarità; in più vorresti comprendere meglio per quali ragioni sono stati spesi tutti questi soldi. In attesa di maggiori chiarimenti non intendi pagare e, nel frattempo, affili le armi per un eventuale ricorso al giudice. Così ti chiedi come si contesta il riparto delle spese di condominio. La legge offre delle soluzioni per chi ritiene errata la ripartizione effettuata dall’amministratore, ma bisogna fare molta attenzione al rispetto delle tempistiche che, se non osservate, possono comportare la decadenza da ogni diritto e l’impossibilità di difendersi in giudizio anche in caso di notifica di un decreto ingiuntivo. Di tanto parleremo qui di seguito prendendo spunto dalla più recente giurisprudenza. In particolare, con una sentenza di inizio anno, il Tribunale di Roma ha stilato un vero e proprio vademecum su come contestare il riparto delle spese di condominio. In realtà non si tratta di novità: per i tecnici del diritto è pane quotidiano, ma chi non è esperto di legge e di procedura civile è bene che prenda tre minuti del proprio tempo per comprendere cosa deve fare per difendere i propri diritti.

Chi vuol contestare il riparto delle spese di condominio non può svegliarsi all’ultimo minuto, solo quando l’amministratore gli invia la comunicazione con i conteggi e con la richiesta di pagamento. Tantomeno può fare opposizione contro il decreto ingiuntivo notificatogli in caso di morosità, se prima non ha contestato la delibera dell’assemblea di approvazione dei piani di riparto. È proprio questo il primo e necessario passaggio per impugnare la ripartizione errata delle spese condominiali. In pratica, ci si deve muovere entro 30 giorni dall’approvazione in assemblea. Ecco come.

Impugnare la delibera dell’assemblea

Le quote poste a carico dei singoli condomini devono essere contestate con l’azione di impugnazione della delibera assembleare di approvazione dei piani di riparto entro trenta giorni. Scaduto questo termine non c’è più nulla da fare e bisogna rassegnarsi a pagare.

I condomini che hanno partecipato – anche se con delega – all’assemblea di condominio che ha approvati i piani di riparto, devono impugnare la delibera entro 30 giorni dalla sua approvazione (ossia dalla data della riunione di condominio). Ovviamente a poter agire sono solo coloro che hanno votato “contro” e gli astenuti.

Invece coloro che non si sono presentati all’assemblea, hanno sempre 30 giorni di tempo per impugnare la delibera, ma il termine decorre dal giorno in cui il postino ha portato loro il verbale della riunione (comunicazione obbligatoria per legge).

Il termine è previsto a pena di decadenza; pertanto una volta decorso gli interessati non possono più impugnare la delibera che diviene definitiva ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i comproprietari, anche dissenzienti.

Prima di agire in tribunale, è necessario presentare una richiesta di mediazione presso un organismo situato nella città del tribunale competente per territorio (si tratta del luogo ove è situato l’edificio). La mediazione ha lo scopo di tentare una definizione bonaria tra le parti e di concludersi con una conciliazione. Se già al primo incontro – le cui spese vive (circa 40 euro) sono a carico di entrambe le parti – non si trova una intesa, il condomino che intende contestare il piano di riparto può rivolgersi già al giudice competente e avviare l’azione giudiziaria vera e propria.

Nel frattempo bisogna pagare?

Il codice civile stabilisce che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. Questo significa che, se il giudice non sospende la delibera, l’amministratore può chiedere il pagamento ed eventualmente agire con un decreto ingiuntivo. Il giudice dispone la sospensione solo se sussistono gravi motivi da cui può derivare un danno grave ed irreparabile. In particolare il giudice deve valutare, oltre che l’apparente fondatezza dell’impugnazione, gli interessi contrapposti, considerando, da un lato, il pregiudizio che dall’esecuzione della delibera deriverebbe al ricorrente e, dall’altro, quello che potrebbe derivare alla collettività condominiale dalla ritardata esecuzione della stessa.

Chiaramente, chi paga prima dell’esito del giudizio di impugnazione, qualora vinca la causa ha diritto al rimborso delle spese condominiali versate e non dovute. Ma ci sono 10 anni di tempo per chiedere la restituzione dei soldi (che decorrono secondo la Cassazione  dal singolo pagamento e non dalla sentenza), altrimenti il diritto cade in prescrizione.

Come si fa il ricorso al tribunale per contestare le spese di condominio

Il condomino che intende contestare le spese di condominio, sia per l’ordinaria che per la straordinaria amministrazione, deve quindi impugnare entro 30 giorni la delibera. Dopo il tentativo di mediazione deve predisporre, con l’assistenza del proprio avvocato, un ricorso da depositare nella cancelleria del giudice competente (tribunale o giudice di pace a seconda del valore, ma a breve saranno competenti solo i giudici di pace).

Opposizione al decreto ingiuntivo o all’ordine di pagamento

Se si fa scadere il termine di 30 giorni dalla delibera assembleare di approvazione dei piani di riparto, non è più possibile contestare la richiesta di pagamento per le spese di condominio avanzata dall’amministratore, sia che questa venga presentata con una semplice lettera che con un decreto ingiuntivo. Nella sentenza del tribunale di Roma che abbiamo citato in apertura si precisa appunto che non può essere accolta perché inammissibile la domanda con la quale il condomino chiede al giudice di accertare che non è tenuto al pagamento degli oneri condominiali approvati in assemblea e mai impugnati.

Il nostro ordinamento dunque appresta uno strumento tipico di tutela contro lo stato di ripartizione degli oneri condominiali approvato dall’assemblea, cioè la richiesta al giudice di annullamento della delibera di approvazione di tale riparto. Ed è tale azione tipica, e non altre, che il condomino deve esercitare per liberarsi dall’obbligo di pagare gli oneri condominiali nella misura deliberata in assemblea.