Sono molte le questioni seguite dallo sportello “sfratti e condominio” dell’Adico che vedono spesso affrontarsi inquilini, padroni di casa e amministratori di condominio. Fra queste non mancano i casi di persone che si rivolgono al nostro ufficio legale per chiedere notizie circa la possibilità di installare telecamere all’interno dei palazzi o la legittimità di tale operazione. Di seguito riportiamo un articolo pubblicato nel sito StudioCataldi.it
Tra le molte novità introdotte dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012) emergono quelle riguardanti la disciplina della videosorveglianza. In precedenza, la materia non risultava espressamente regolamentata e si erano registrate incertezze, stante anche le pronunce di alcuni Tribunali che negavano la legittimità delle videoriprese.
Dopo le numerose segnalazioni ricevute, la lacuna normativa è stata evidenziata dall’Autorità Garante della privacy che aveva a sua volta sollecitato Governo e Parlamento a regolamentare la materia. A dissipare i dubbi ci ha pensato la riforma, introducendo un articolo ad hoc che, non solo, ha legittimato l’installazione degli impianti di videosorveglianza (sulle parti comuni), ma ha anche dettagliato il procedimento necessario per decidere sul punto.
Condominio: gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
L’art. 1122-ter c.c. (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni) stabilisce che “le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea” con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.).
L’assemblea condominiale ha dunque il potere di deliberare sull’introduzione di impianti di videosorveglianza che dovranno avere come obiettivo quello di tutelare la sicurezza di cose e persone, ovvero beni comuni e i condomini o i loro familiari, e non altri scopi per cui il trattamento de dati sia illegittimo (ad esempio, come negli atti c.d. emulativi, solo per arrecare fastidio a terzi).
Tuttavia, l’installazione e il trattamento dei dati devono avvenire nel rispetto degli adempimenti indicati dalla legge e, in particolare, dal Garante della Privacy. Deve ritenersi ancora vigente, poiché non in contrasto con la normativa europea di cui al regolamento n. 679/2016, il provvedimento generale del Garante in materia di videosorveglianza dell’8 aprile 2010 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 99 del 22 aprile 2010).
Proprio tale provvedimento dispone che l’installazione delle videocamere è ammissibile solo per ragioni di sicurezza e sancisce l’obbligo a carico dell’amministratore di Condominio di posizionare appositi cartelli informativi in luoghi visibili e aperti al pubblico che indichino la presenza delle telecamere.
Infatti, chiunque transita in una video sorvegliata deve esserne informato e all’uopo proprio il Garante ha predisposto un modello semplificato nel quale, sotto al simbolo che indica l’area video sorvegliata, è indicata anche un’informativa minima.
Il “cartello” andrà comunque integrato in luoghi diversi (ad esempio l’ingresso dello stabile) con almeno un avviso circostanziato riportante gli elementi completi dell’informativa (ad esempio finalità e modalità del trattamento, natura obbligatoria o facoltativa del conferimento dei dati, ecc.)
L’amministratore avrà anche l’obbligo di stabilire i tempi minimi di conservazione delle immagini (che andranno comunque cancellate entro 24 ore), individuare il personale abilitato a visionare le registrazioni e indicare il responsabile del trattamento dei dati.
Se non si rispettano gli adempimenti necessari, infatti, la delibera rischia di essere considerata invalida e conseguenze (anche penali) scattano sia nei confronti dell’amministratore che dei condomini che possono essere esposti a richieste di risarcimento danni da parte di terzi.
Telecamere installate da singoli condomini
Anche al singolo condomino è consentito installare le telecamere per uso privato nell’ambito delle aree di sua esclusiva proprietà e relative pertinenze. Una simile ipotesi non rientra nella disciplina dettata dal codice della privacy, in quanto le aree video sorvegliate non sono parti comuni, bensì zone di proprietà privata. Non sarà dunque necessaria una previa autorizzazione del Condominio o delibera assembleare, ma sarà necessario informare gli altri condomini (Cass. Pen. 44156/2008).
Tuttavia, l’impianto dovrà limitarsi a riprendere solo le aree di proprietà del condomino che ha deciso per l’installazione. In caso contrario, ove le riprese “sconfinino”, il titolare del trattamento dovrà rispettare tutti gli adempimenti citati in precedenza relativamente alle aree comuni, soprattutto per quanto riguarda l’informativa.
Infatti, le videoriprese possono considerarsi di utilizzo esclusivamente personale solo se l’angolo visuale della telecamera sia limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio l’ingresso dell’appartamento o del box auto), ad esclusione delle riprese riguardanti aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) oppure di esclusiva proprietà di altri condomini.
Testo tratto da StudioCataldi.it
12 risposte
L’inquilino che abita sotto casa si è installato le telecamere sul suo balcone ma tutto guardano tranne la sua proprietà, o e da dire senza chiedere al condominio per la messa in opera appunto di questi dispositivi, le telecamere sono puntate sulla strada , (comunale al di sotto il condominio) sulla quale strada parcheggia le sue macchine.
Salve,
da come ha descritto la situazione non credo proprio che l’inquilino si sia comportato in modo corretto. Dovrebbe segnalare la cosa al suo amministratore di condominio.
Distinti saluti
Gianluca Codognato
uff. stampa Adico
Buongiorno,
siamo in ferie in una baita in montagna. Ci sono diverse camere che sorvegliano le terazze e la cucina esterna. Il proprietario ci ha certificato che durante la nostra permanenza queste eranno spente. Dopo verifica sul libretto delle istruzioni di questo sistema abbiamo scoperto che le 4 camere sono funzionanti e registrano le imagini e le conversazioni.Voliamo sapere se questo e legale visto che sono riprese scene di vita privata. grazie,
Christine
Salve, dipende da dove sono posizionate e se sono segnalate….Per quanto riguarda le terrazze potrebbe anche essere una cosa regolare per motivi di sicurezza. La cucina esterna non so esattamente cosa sia. Ben diverso, invece, se le telecamere sono puntate dentro la stanza.
Distinti saluti
Gianluca Codognato
uff. stampa Adico
Buonasera,
se un immobile è stato concesso in locazione, l’inquilino può installare una telecamera per uso privato senza chiedere l’autorizzazione al proprietario? Ovviamente la telecamera punta sulla porta e non sulle parti comuni.
Grazie
Dott. Giannini Mattia
Salve, l’avvocato mi ha detto che deve avere il permesso del proprietario anche perchè, qualsiasi cosa dovesse succedere, è il proprietario stesso a doverne risponderne. Per il resto naturalmente sa che ci sono mille vincoli e limitazioni nel posizionamento di una telecamera, per lo più legate alla privacy.
Distinti saluti
Gianluca Codognato
uff. stampa Adico
Buonasera, sono proprietaria di un immobile dato in locazione a uso transitorio, con riserva di una stanza. Ho il sospetto che ci abiti anche una persona estranea al contratto, cosa espressamente vietata sia la sublocazione che la concessione in comodato. Vorrei sapere se posso installare delle telecamere antistanti l’ingresso alla porta di casa. Grazie.
SAlve signora Ester, oggi purtroppo in sede non ho l’avvocato che si occupa dei problemi condominiali. Le propongo questo testo chepesno possa tornarle utile. Intanto le auguro una buona serata.
Gianluca Codognato – uff. stampa Adico
Il Regolamento Europeo 2016/679 ha precisato che le telecamere per motivi di sicurezza possono essere installate senza il consenso altrui, sulla base di un legittimo interesse del Titolare alla tutela della sicurezza personale o dei propri beni.
Poiché il Titolare del trattamento dei dati personali in condominio è rappresentato dall’amministratore, se un condomino installa una telecamera o un videocitofono a uso esclusivo sarà suo compito richiedergli una relazione tecnica in modo da valutare se i campi di visione possano violare la privacy di altri condomini o terzi.
In pratica, ogni condomino può installare telecamere a tutela della sua proprietà purché l’angolo delle riprese sia limitato agli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad es. antistanti l’accesso alla propria abitazione) evitando ogni forma di ripresa (anche senza registrazione) relativa ad aeree comuni ovvero alle zone antistanti l’abitazione degli altri condomini.
Buonasera,
Vorrei chiedere se posso installare una telecamera solo nel corridoio della casa che affitto per le vacanze (sono il proprietario)
per essere sicuro che oltre agli affittuari non sene aggiungano altri per il pernottamento.
Grazie
Salve, la telecamera può installarla (se è in condominio deve passare per l’assemblea condominiale) è tuttavia necessario che il sistema di videosorveglianza sia installato in modo tale che l’obiettivo della telecamera riprenda unicamente la proprietà dell’interessato.
Un saluto
Gianluca Codognato
uff. stampa Adico
Salve,sto in affitto al pianterreno di una villa di 2 piani dove il proprietario e il figlio (entrambi residenti stabilmente fuori regione, vengono solo per le ferie/feste) stanno ai piani superiori. Hanno installato delle telecamere che riprendono tutto il giardino, gli ingressi, il perimetro (chiamiamole parti comuni). Non mi è stato chiesto nulla, ne ho firmato liberatorie, non ci sono cartelli di segnalazione.Vorrei sapere è lecito tutto ciò?che lui sappia quando entro e quando esco, cosa faccio e cosa non faccio.Il contratto di affitto è regolare. grazie in anticipo.
Salve signor Marco, in teoria se le telecamere riprendono anche parti comuni, serve il permesso de condomini. La invito però a ricontattarmi martedì pomeriggio (chieda di Gianluca) così analizziamo meglio la questione facendo un passaggio con l’avvocato che si occupa di tali questioni.
Un saluto
Gianluca