Lo scenario delineato quando la stretta sui mutui aveva indotto le banche a portare a oltre il 3% gli spread applicati ai clienti più affidabili si è avverato: non appena i tassi hanno iniziato la discesa, sono piovute le richieste di surroga e il fenomeno negli ultimi mesi, con l’ulteriore miglioramento delle condizioni, ha registrato una brusca accelerazione. «Secondo i dati del nostro osservatorio del secondo semestre del 2014 le richieste di surroga sono arrivate a superare il 49% e da inizio anno sono ancora in crescita», sottolinea da MutuiOnline Roberto Anedda. Se si passa dalle richieste alle erogazioni effettive, i numeri cambiano perché risentono della diversa tempistica; la surroga ha comunque riguardato quasi un mutuo su tre.
Valutazioni
Il vantaggio economico di rottamare un vecchio mutuo è semplice da verificare. Per chi ha in corso un «fisso» le condizioni di oggi consentono sempre di ottenere un vantaggio rispetto ai finanziamenti accesi negli scorsi anni. Sul variabile il discorso è molto diverso. Il confronto non va fatto sul tasso iniziale del mutuo ma sullo spread contrattuale: se è più basso del 2% non vale la pena cambiarlo. Questo limita molto l’arco temporale in cui ricadono i prestiti da rottamare: di fatto si tratta solo dei mutui avviati tra il 2010 e il 2013. Per l’altro aspetto da valutare, se cambiare a tasso variabile o a tasso fisso, valgono le stesse considerazioni per chi il mutuo lo accende ex novo. Le condizioni proposte dalle banche sono solo lievemente più care — uno o due decimi di punto — rispetto a quelle dei finanziamenti di prima accensione ma a differenza dei mutui tradizionali le surroghe non hanno nessun costo di erogazione e quindi il tasso nominale è anche quello effettivo.
I conti
Calcolare quanto si risparmia con un’operazione di surroga per un mutuo partito a tasso fisso è molto semplice: basta conoscere il debito residuo e chiedere alla banca dove si vuole surrogare quanto si pagherebbe per quella cifra e per una durata pari a quella residua, se la rata è considerevolmente minore vale la pena avviare le pratiche Dopo di che non è indispensabile mantenere la durata residua ma è possibile modulare il nuovo mutuo a seconda delle proprie esigenze, allungando o accorciando i tempi; quello che invece non è possibile è surrogare per una somma superiore al debito residuo del vecchio finanziamento; il surplus eventualmente richiesto va finanziato a parte e di norma lo si fa con un prestito chirografario a condizioni più gravose di quelle del mutuo e comunque in questo caso il benestare non è scontato perché la richiesta di liquidità aggiuntiva può far pensare a un budget familiare problematico.
Le possibilità
Ci può essere chi ad esempio, non avendo nessun problema nel sostenere il livello attuale della rata, non sia tanto interessato ad abbassarne il costo quanto a ridurre sostanziosamente la durata del debito o chi al contrario avendo problemi di sostenibilità potrebbe voler allungare il debito per diminuire in maniera decisiva il costo mensile.
Vediamo allora come cambiano i conti. L’ipotesi è quella di un mutuo fisso con 100 mila euro ancora da versare in 20 anni e che viene sostituito da un altro fisso. Se il debitore optasse per lasciare intatta la durata del vecchio prestito la rata mensile passerà da 716 a 580 euro e il risparmio complessivo sarà di 32.732 euro. Se invece decidesse di chiudere il finanziamento in 15 anni la rata resterebbe pressoché uguale (diminuirebbe di un solo euro) ma la somma risparmiata sarebbe di 43.243 euro, senza contare che la casa rimarrebbe libera da vincoli cinque anni prima. Infine se decidesse di allungare la durata fino a 30 anni la rata si ridurrebbe a 455 euro e alla fine dei conti si otterrebbe ugualmente un risparmio, anche se di soli 8.250 euro.
di Gino Pagliuca
fonte: corriere.it
2 risposte
la mia banca la banca carige di Cairo montenotte non mi vuole abbassare i tassi di interesse attualmente il tasso e del 6,20 mi fate sapere se è un mio diritto chiedere che mi venga abbassato? E dove mi posso rivolgere per far valere i miei diritti grazie spero in un vostro aiuto
Grazie,per la disponibilite0. Il tuo post mi retpio e8 molto chiaro e di facile comprensione che ritengo la cosa migliore visto in tema di finanza il comprensibile diventa un illusione. L’essere riuscito a surrogare in quel periodo e8 frutto d’attenzione,anzi poteva andarmi meglio perche8 l’istituto ha impiegato quasi 6 mesi per una risposta perche8 il mio mutuo era stato cartolarizzato e andando a memoria l’eurirs era aumentato 0,2/0,3% nei sei mesi ( magari non cambiava nulla perche8 la banca magari aumentava lo spread a 1,5 invece di 1,3). Anche la scelta del tasso fisso era controcorrente ma su un arco temporale di 20 anni non volevo sorprese e la sicurezza della rata fissa si sa la si paga,magari tra cinque anni le cose saranno totalmente diverse. Quello che ritengo una schifezza e8 che la banca comunque sia l’andamento dei tassi con il gioco dello spread eroga (per modo di dire,perche8 con l’andamento economico odierno cosa riesce mai ad erogare) i mutui al tasso che vuole lei al punto che ormai lo spread e8 maggiore del tasso di riferimento. Poi se come accade in Danimarca i tassi diventano negativi(non e8 mai successo nemmeno al giappone) ci sare0 solo la spread che parlere0 come tasso di riferimento. Ora chi si appresta a comprare casa con l’andamento del mercato a prezzi calanti anche solo del 2/5% annuo e una vasta scelta di immobili e la nuova IMU non so se convenga la scelta del mutuo o l’affitto. Credo che comprare casa ora lo si possa fare solo come scelta di vita, dove la casa si adatta alle esigenze proprie familiari dimenticandoci la componente speculativa che e8 l’artefice dell’illusione della crescita economica infinita vissuta fino a non molta tempo fa. Saluti e buon fine settimana.VN:F [1.9.20_1166]please wait…VN:F [1.9.20_1166](from 0 votes)